本日は、「住宅ローン控除」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」についてご案内いたします。
意外と知られていない重要なポイントとして、この二つの制度は原則として併用できませんので、注意が必要です。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した際に、一定の要件を満たせば所得税から控除を受けられる制度です。

主な要件

• 自らが住宅の新築等の日から6か月以内に居住し、この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住していること
• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 床面積が50㎡以上であること（※特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合を除く）
• 所得制限がある（合計所得金額2,000万円以下など）

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
適用には、居住要件や譲渡の期間要件などが設定されています。

主な要件

• 自らが居住していた住宅であること
• 家屋とその敷地の譲渡であること
• 転居後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること

なぜ併用できないのか？

住宅ローン控除を適用するためには、「居住した年とその前年、前々年の計３年間」と
「居住した年の翌年から計３年間」に3,000万円の特別控除を受けていないことが条件となります。
そのため、一方を適用すると、もう一方を利用することができません。

どちらを選択すべきか？

どちらの制度を利用するかは、売却益や住宅ローンの残高によって最適な選択が異なります。

• 売却益が大きい場合 → 3,000万円の特別控除を選択したほうが税負担が軽くなる可能性が高い
• 住宅ローン残高が大きい場合 → 住宅ローン控除を選択したほうがメリットがある

※先に3,000万円の特別控除を適用した場合、修正申告ができないことにご留意ください。

シミュレーションを行い、慎重に判断することをおすすめします。
ご判断に迷われた際は、ぜひ当事務所までご相談ください。 【染矢】

参考情報

• マイホームを売ったときの特例｜国税庁
• 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
• 居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用の撤回の可否｜国税庁

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